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摘要：現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)一項(xiàng)基本工作，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查勘來(lái)提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性、權(quán)威性。本文簡(jiǎn)單論述了房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘。的必要性、內(nèi)容、方法及注意事項(xiàng)。...

淺議房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘

曾  云

福州市政建設(shè)開(kāi)發(fā)公司  350005

    現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。現(xiàn)場(chǎng)查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)查勘獲得信息量大小，直接影響到估價(jià)方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的客觀、公正、科學(xué)的確定，影響到估價(jià)師所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場(chǎng)查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)查勘工作進(jìn)行粗淺的分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的重視、對(duì)查勘的方法和效率的關(guān)注和研究，讓現(xiàn)場(chǎng)查勘起到應(yīng)有的作用。

1、現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性

    房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，直接涉及利害方的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)估價(jià)不但應(yīng)言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當(dāng)，容易導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議，增加估價(jià)師風(fēng)險(xiǎn)。且不論國(guó)家民法、刑法對(duì)故意或過(guò)失導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)格虛假所追究民事、刑事責(zé)任的嚴(yán)重后果，就從房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等與我們估價(jià)執(zhí)業(yè)密切相關(guān)的管理規(guī)定來(lái)解讀現(xiàn)場(chǎng)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘的必要性。

    1.1《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

    依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第151號(hào)部令《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》第二十六條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得有的行為”中第(四)款規(guī)定不得有“簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告”的行為，同時(shí)，第三十八條規(guī)定：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門給予警告，責(zé)令其改正，沒(méi)有違法所得的，處以l萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任[1]。

    1.2《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定

    依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第142號(hào)部令《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有的下列行為中第(四)款規(guī)定了“違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)”的行為；同時(shí)，第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處l萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    1.3《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定

    依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管[3]。

    1.4《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定

    依照中華人民共和國(guó)建設(shè)部建住房[2003]234號(hào)《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)(城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn))的通知》中《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條詳細(xì)規(guī)定：拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

    1.5《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定

    在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB／TS0291—1999)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘作出一系列的規(guī)定：估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照，并在估價(jià)報(bào)告中必須對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的記載做出了詳細(xì)的規(guī)定。

2、現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容

    房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況進(jìn)行實(shí)地考察。在核實(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際功能、核對(duì)帳物的真實(shí)性、可靠性的共同點(diǎn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)區(qū)別不同的估價(jià)方法所必須相關(guān)的查勘要求，旨在為正確估價(jià)提供第一手資料。

    2.1現(xiàn)場(chǎng)查勘的共同點(diǎn)

    現(xiàn)場(chǎng)查勘的共同點(diǎn)可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的確認(rèn)和所涉及房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核查三個(gè)部分。

    2.1.1房地產(chǎn)物體的確認(rèn)

    房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是坐落、地號(hào)、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評(píng)估，物體的確認(rèn)重點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

    2.1.2房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)

    權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實(shí)房地實(shí)物有無(wú)及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一段分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過(guò)程中，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評(píng)估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實(shí)其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。比如：所有權(quán)的確認(rèn)、用益權(quán)及擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)、限制性權(quán)利的確認(rèn)。

    2.1.3與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)

    對(duì)廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評(píng)估，應(yīng)注意對(duì)委托人提供的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的核對(duì)，主要是核實(shí)房地產(chǎn)的原始價(jià)值、凈值；使用過(guò)程擴(kuò)建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等，作為評(píng)估結(jié)果的對(duì)照，注意價(jià)值差異的分析，保證估價(jià)結(jié)果的客觀。

    2.2常用幾種估價(jià)方法的查勘側(cè)重點(diǎn)

    2.2.1市場(chǎng)法：在完成估價(jià)對(duì)象查勘的同時(shí)，對(duì)選取的可比實(shí)例應(yīng)同步進(jìn)行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素，福估指數(shù)、注意可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

    2.2.2收益法：對(duì)同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關(guān)鍵

因素進(jìn)行查勘和核對(duì)。

    2.2.3成本法：重點(diǎn)是對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、作法、材料、設(shè)備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設(shè)計(jì)使用壽命、其他成本進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、預(yù)計(jì)凈殘等過(guò)程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)查。

    2.2.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法：重點(diǎn)查勘開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開(kāi)發(fā)建設(shè)期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時(shí)間價(jià)值、市場(chǎng)需求變化分析、其他影響開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素。

    2.2.5基準(zhǔn)地價(jià)修正法：重點(diǎn)是基準(zhǔn)地價(jià)包含的區(qū)域，估價(jià)對(duì)象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點(diǎn)，對(duì)交易日子、區(qū)域因素、個(gè)別因素和其他影響基準(zhǔn)地價(jià)修正使用的因素。

3、現(xiàn)場(chǎng)查勘的方法

    現(xiàn)場(chǎng)查勘是房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。可歸結(jié)為以下程序。

    3.1準(zhǔn)備

    3.1.1事前周密計(jì)劃：核對(duì)委托人對(duì)待估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價(jià)對(duì)象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價(jià)對(duì)象總平面圖，典型房屋結(jié)構(gòu)及造價(jià)等信息。研究資料，根據(jù)估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定所需要的重點(diǎn)信息、查勘路線，提出查勘大綱，帶著問(wèn)題去查勘，目標(biāo)明確。

    3.1.2確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進(jìn)行，拆遷和抵押目的的估價(jià)必須是有估價(jià)師前往查勘。同時(shí)應(yīng)結(jié)合估價(jià)目的、擬采用的估價(jià)方法，確定有專長(zhǎng)的估價(jià)人選。如擬采用成本法，應(yīng)派出熟悉工程技術(shù)和建安造價(jià)的估價(jià)人員，若采用市場(chǎng)法，應(yīng)有對(duì)樓盤和市場(chǎng)熟知的人員參加。

    3.1.3攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機(jī)、指南針、卷尺和皮尺、激光測(cè)距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對(duì)明知爭(zhēng)議較大的，最好進(jìn)行錄像，準(zhǔn)備攝相機(jī)和膠卷相機(jī)。

    3.1.4確定時(shí)間：聯(lián)系好估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關(guān)人員能同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異、與權(quán)屬證書(shū)的差異，提高效率。

    3.2現(xiàn)場(chǎng)踏勘

    3.2.1普查：核對(duì)帳物，清點(diǎn)房產(chǎn)棟號(hào)、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對(duì)重列、漏列作好記錄。

    3.2.2重點(diǎn)查勘：按照查預(yù)定的查勘順序進(jìn)行，具體為房地產(chǎn)位置確定、對(duì)區(qū)域和環(huán)境的查勘、對(duì)小區(qū)和環(huán)境的查勘，對(duì)房地產(chǎn)所處的樓宇的查勘，對(duì)具體房地產(chǎn)單元的查勘。

    3.2.3記錄和分析：按照估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，對(duì)房屋進(jìn)行詳細(xì)查勘記錄。宏觀面，以照相機(jī)為主要工具，按照查勘順序進(jìn)行逐一拍攝；微觀者，進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，同步在記錄表上逐一登記。當(dāng)場(chǎng)分析，認(rèn)為對(duì)有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

    3.3踏勘資料

    估價(jià)人員應(yīng)對(duì)來(lái)自具體項(xiàng)目的踏勘資料進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，并對(duì)野外搜集的資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)內(nèi)業(yè)資料應(yīng)按照估價(jià)作業(yè)要求，作出具體分析后進(jìn)行整理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)列出清單，進(jìn)一步調(diào)查了解核實(shí)。

    3.4總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

    房地產(chǎn)估價(jià)是一門藝術(shù)，是一門科學(xué)，應(yīng)該階段性總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)查勘的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

4、現(xiàn)場(chǎng)查勘的幾點(diǎn)思考

    4.1估價(jià)對(duì)象及所依賴的環(huán)境在估價(jià)作業(yè)期間查勘結(jié)論發(fā)生了重大變化，應(yīng)對(duì)估價(jià)報(bào)告作出調(diào)整和說(shuō)明。

    首先估價(jià)對(duì)象自身狀況：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價(jià)目的，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行重新調(diào)整和說(shuō)明。

    其次，估價(jià)對(duì)象的環(huán)境：估價(jià)報(bào)告期間，估價(jià)對(duì)象所依賴的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，尤其是規(guī)劃變更等發(fā)生重大變化，甚至使估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)結(jié)果無(wú)法使用，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

    4.2拆遷評(píng)估多為追溯性評(píng)估。估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注房屋主體、設(shè)施設(shè)備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的差異，作相應(yīng)調(diào)整，并在估價(jià)報(bào)告中作必要說(shuō)明和聲明。

    4.3專業(yè)工作盡量依托專業(yè)機(jī)構(gòu)。如拆遷房屋估價(jià)查勘中涉及到工程造價(jià)、成新鑒定，尤其是危房，面積測(cè)量等工作時(shí)，建議委托人另行委托相應(yīng)有資格的機(jī)構(gòu)同步進(jìn)行，評(píng)估機(jī)構(gòu)利用其工作成果。

    4.4現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、調(diào)查詢證記錄應(yīng)充分完備。現(xiàn)場(chǎng)工作底稿上應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)記錄人、復(fù)核人的及時(shí)簽字。應(yīng)載明勘察時(shí)間、地點(diǎn)、勘察人、在場(chǎng)人、勘察經(jīng)過(guò)和結(jié)果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)域和個(gè)別因素)，并請(qǐng)當(dāng)事人或在場(chǎng)人簽名、蓋章，當(dāng)事人或在場(chǎng)人拒絕的，應(yīng)予說(shuō)明。市場(chǎng)調(diào)查詢證記錄亦如此。必要時(shí)，可將現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)記錄、照片、錄像、證照材料及時(shí)提交委托方一并公正機(jī)構(gòu)辦理保全手續(xù)。

    4.5現(xiàn)場(chǎng)拍攝照片最低要求

    對(duì)評(píng)估對(duì)象的背景采取多方位拍攝，對(duì)具體設(shè)施及其構(gòu)造、樓宇外觀進(jìn)行拍攝，并做好記錄。

    總之，規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)查勘能幫助估價(jià)師將估價(jià)對(duì)象、周圍環(huán)境親身體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為客觀量度，減少估價(jià)師的主觀判斷，量化環(huán)境因素和個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，提高估價(jià)的質(zhì)量，提高估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價(jià)師乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》[M]．中國(guó)法制出版社，2006年．

[4]于文堂．《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》[M]．安徽文化音像出版社，2004年．

[5]中華人民共和國(guó)建設(shè)部，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[z]．中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006年．

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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