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閱讀 4868 次 淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

摘要:隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期,地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。本文論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目中影響工程造價(jià)的各階段的管理,提出必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制,提高投資和社會(huì)效益。...
 
淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制
 
范婉梅
(陜西建工集團(tuán)第五建筑工程有限公司  710032  西安)
一、研究背景
    在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天,面對(duì)房?jī)r(jià)的不斷攀升,各方面都要冷靜、理性,2010年4月國(guó)務(wù)院出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策、房貸新政等若干文件,穩(wěn)定樓市,促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展(新國(guó)十條)。對(duì)開發(fā)商來(lái)說,最理性的事是控制成本,多關(guān)注點(diǎn)成本,少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià),因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的,而成本掌握在自己手中。
     
    房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)完整的過程,合理地確定工程造價(jià),就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段,合理確定投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià);工程造價(jià)的有效控制,就是在優(yōu)化建設(shè)方案設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上,在建設(shè)程序的各個(gè)階段,采用一定的方法和措施把工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi),以求合理使用人力物力和財(cái)力,取得較好的投資效益開發(fā)項(xiàng)目全過程實(shí)施現(xiàn)代化管理和成本控制的效果如何,顯得至關(guān)重要,它直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
 
二、.房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制方面的誤區(qū)
    開發(fā)商在項(xiàng)目管理中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
    1、把項(xiàng)目成本控制的注意力過分的放在了施工環(huán)節(jié)。
    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是屬于普通的建設(shè)工程項(xiàng)目,而在《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》中對(duì)項(xiàng)目成本有這樣的解釋:“企業(yè)應(yīng)按下列程序確定項(xiàng)目經(jīng)理部的責(zé)任目標(biāo)成本:①在施工合同簽訂后,由企業(yè)根據(jù)合同造價(jià)、施工圖和招標(biāo)文件中的工程量清單,確定正常情況下的企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和施工成本。②將正常情況正反制造成本確定為項(xiàng)目經(jīng)理的可控成本,形成項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任目標(biāo)成本。”從上面的定義可以看出,《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)于項(xiàng)目成本管理的任務(wù)主要限定在了施工階段,即房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段。實(shí)際中的大多數(shù)房地產(chǎn)公司也是這么做的,他們的所謂的項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)問題,項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低,相反相關(guān)的職能部門的權(quán)力倒是很大。這樣一來(lái)在成本控制方面就產(chǎn)生了以下幾點(diǎn)缺陷:①控制成本被分解到各職能部門下面后,各部門就只關(guān)注自己的職能范圍內(nèi)的成本控制情況,只要能控制住自己分管業(yè)務(wù)的成本,項(xiàng)目總體利益就將不得不讓位于局部利益;②項(xiàng)目經(jīng)理的的權(quán)力被限制到比較低以后,但是他的責(zé)任并沒有相應(yīng)的減少,而協(xié)調(diào)溝通工作會(huì)大大增加,相應(yīng)的就會(huì)減少動(dòng)作管理項(xiàng)目正常的控制工作的精力和時(shí)間,將使項(xiàng)目經(jīng)理的工作重心由成本控制轉(zhuǎn)移到其他控制上面;③由于成本控制被分割成各部分,如果部門之間缺乏有效的溝通,就會(huì)使成本控制工作效率低下。并且施工階段的成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所占的成本比例并不是最大的。
     
    2、輕視項(xiàng)目管理中的溝通管理,項(xiàng)目成本控制各階段“各掃門前雪”。
    房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下,可以劃分為準(zhǔn)備、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段,主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù);工程建設(shè)階段,是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起,到客戶可以住用程度的過程;房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的范圍大多主要為項(xiàng)目的施工階段,而項(xiàng)目的前期決策和后期階段大多由公司的其它部門負(fù)責(zé),在對(duì)于控制成本效果最顯著的決策和設(shè)計(jì)階段,項(xiàng)目經(jīng)理很少插手。這樣就造成了項(xiàng)目成本控制的分割,項(xiàng)目管理成本控制按時(shí)間分為事先、事中和事后控制三類,最有效、最明顯的是事先控制,而不讓項(xiàng)目經(jīng)理參與決策和設(shè)計(jì)就對(duì)事先控制的效果大大的打了折扣。項(xiàng)目管理是一個(gè)多目標(biāo)的復(fù)雜系統(tǒng)工程,進(jìn)度、資金、質(zhì)量與人、機(jī)、料、能等單項(xiàng)管理很難獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益,走綜合管理是必然之路。但是,我國(guó)工程建設(shè)的現(xiàn)實(shí)卻恰恰是上述各項(xiàng)管理均是鐵路警察,各管一段。不少單位在開展項(xiàng)目管理,往往只是從某一部門的單項(xiàng)應(yīng)用入手,忽視了其系統(tǒng)性;個(gè)別單位甚至覺得用計(jì)算機(jī)畫出了橫道計(jì)劃進(jìn)度圖就算是項(xiàng)目管理了,各分項(xiàng)之間的邏輯關(guān)系、眾多資源的調(diào)配利用問題考慮得較少或根本沒有考慮。阻礙項(xiàng)目推行的絆腳石與溝通有關(guān),有效的溝通可以大幅提高項(xiàng)目成功的機(jī)率。
     
    3、項(xiàng)目運(yùn)作過程重實(shí)施輕計(jì)劃
    項(xiàng)目成本控制管理方式很多,但首先要做到心中有本帳,這本賬從哪里來(lái),就是要靠算出來(lái),也就是所謂的計(jì)劃。例如施工前得做好工程的估算,就是在未開工前根據(jù)預(yù)算總金額(預(yù)算也有幾種形式:有投標(biāo)概算、預(yù)算包干和按擴(kuò)初圖或施工圖先出預(yù)算以后再按實(shí)際完成工程量結(jié)算等,不管哪種方式的預(yù)算都有一定的規(guī)律和依據(jù))。必須依據(jù)材料計(jì)劃并對(duì)照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需費(fèi)用,還有加工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、工機(jī)具費(fèi)、辦公用品及生活設(shè)施費(fèi)、上繳利稅等,對(duì)每一項(xiàng)做一個(gè)較詳細(xì)的估算。把估算出的總金額與預(yù)算總金額進(jìn)行對(duì)照,有了這本賬對(duì)今后的工程實(shí)施和成本控制有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計(jì)劃對(duì)于項(xiàng)目管理目標(biāo)完成的重要性大家都很清楚,可是一到實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)行時(shí),現(xiàn)有的房地產(chǎn)商往往為了早開工,以便于早開盤。往往不會(huì)花大工夫制定詳盡的計(jì)劃,即使制定也是為了表現(xiàn)自己管理的規(guī)范而做的“面子工程”。這樣在實(shí)際工程中沒有科學(xué)的計(jì)劃可以依據(jù),某一分部分項(xiàng)工程不知花費(fèi)是超還是省,這樣的成本控制的效果可想而知。
 
三、如何有效控制工程成本
    3.1 投資決策階段對(duì)控制工程成本又重要的意義
    在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中,投資決策階段控制對(duì)全過程工程造價(jià)具有總攬全局的決定性影響,是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段,特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等,直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低。投資決策階段控制工程造價(jià),是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵,對(duì)項(xiàng)目投資者正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。不論何種項(xiàng)目,其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值,對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算,實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。作為工程造價(jià)管理人員在決策階段應(yīng)編制可行性研究報(bào)告,并對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),選擇技術(shù)上可行經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案,并優(yōu)化建設(shè)方案,編制高質(zhì)量的項(xiàng)目投資估算,在項(xiàng)目建設(shè)中起到控制項(xiàng)目總投資的作用。一般情況下,決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%--100%,說明房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)控制的重要性。因此,決策階段項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ),直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)合理的問題。
     
    3.2 工程設(shè)計(jì)是有效控制成本的前提
    在設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的直接效果顯著。長(zhǎng)期以來(lái),人們普遍不重視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工程階段的造價(jià)控制,而往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段的審核施工圖預(yù)算,結(jié)算建安工程價(jià)款上。工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程,是工程建設(shè)的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是確定與控制工程造價(jià)的重點(diǎn)階段。控制工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段,而在項(xiàng)目作出投資決策后,影響工程造價(jià)的關(guān)鍵階段就在于設(shè)計(jì)。實(shí)踐證明,設(shè)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工期工程造價(jià)工程質(zhì)量以及建成后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益,都起著決定性的作用。因此,在滿足項(xiàng)目使用功能的前提下合理設(shè)計(jì)將使工程造價(jià)大幅降低,充分挖掘設(shè)計(jì)潛力,將是控制工程造的關(guān)鍵所在為此要做好以下幾方面工作:設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟識(shí)本專業(yè)預(yù)算定額及費(fèi)用定額;熟識(shí)建筑材料預(yù)算價(jià)格;切實(shí)做好工程造價(jià)核算工作;工程造價(jià)管理人員與設(shè)計(jì)人員應(yīng)密切配合,以保證有效地控制工程造價(jià);推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招投標(biāo)方法,促使設(shè)計(jì)單位不僅在建造型使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下工夫。
     
    3.3 招投標(biāo)是控制成本的核心
    新開工建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo),通過招投標(biāo)一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,二是降低工程成本。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面,通過招投標(biāo),開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用;同時(shí),嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件,認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書,做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作,以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ),通過談判協(xié)商確定合同及合理工期工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo),杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)另外,工程招標(biāo)時(shí),招標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確和全面,工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口要編制好標(biāo)底,有條件的應(yīng)盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性,是否在投資控制的范圍內(nèi)中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。
     
    3.4 施工管理是有效控制工程成本的重要環(huán)節(jié)
    施工階段是資金投入最大的階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化加強(qiáng)施工控制,就是加強(qiáng)履約行為的管理房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的,雖然與基建項(xiàng)目具有共性,但也會(huì)不可避免地發(fā)生三超現(xiàn)象,但三超的超額必須由企業(yè)的盈利來(lái)彌補(bǔ),如果控制失衡,會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本因此,房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)利目的,決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。這要做到正確編制施工圖預(yù)算書,完善設(shè)計(jì)變更審批制度,辦好隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)等。
    
    3.5 竣工決算是成本控制的關(guān)鍵
    該階段是成本控制工作的最后階段根據(jù)合同預(yù)算及費(fèi)用定額竣資料國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款以政策為依據(jù),對(duì)送的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)
    (1)嚴(yán)格核對(duì)合同條款,防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題
    (2)檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記,確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全,是按圖施工
    (3)落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證,檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序,否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn),并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證,防止些莫須有的簽證重復(fù)簽證等
    (4)按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量
    (5)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格,禁止高套單價(jià)的形出現(xiàn)
    (6)嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序,計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用
    (7)認(rèn)真審查復(fù)核,防止各項(xiàng)計(jì)算誤差
 
四、結(jié) 語(yǔ)
    房地產(chǎn)開發(fā)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,成本策劃的精髓就是成本控制,事前運(yùn)用各種科學(xué)方法分析預(yù)測(cè)科學(xué)決策,事中科學(xué)地組織實(shí)施精心管理,事后科學(xué)地分析總結(jié),從而能動(dòng)地影響決策、設(shè)計(jì)、施工等階段的全過程管理,減少或避免建設(shè)資金的流失,最終降低整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本,從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。筆者認(rèn)為設(shè)計(jì)階段的成本控制室最重要的,一旦施工階段開始,能降低工程成本的幅度就越來(lái)越小了。
 
(本文來(lái)源:陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò):文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)
 
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