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摘要：房地產(chǎn)由暴利時(shí)代轉(zhuǎn)向低利潤時(shí)代，使得房地產(chǎn)業(yè)面臨著成本過高的危機(jī)，為了降低成本，提高企業(yè)市場競爭力，就必須進(jìn)行成本的精細(xì)化控制與管理。...

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無效成本的控制與管理

楊益妮

（1. 西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院　西安 710055；2. 西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司  西安 710119）

1.引言

    房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年得以迅速發(fā)展，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施和資金的大量涌入，房地產(chǎn)市場競爭日益加劇僅僅依靠土地升值來獲取利潤的風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大。如何以最低的成本開發(fā)出能夠滿足市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)需要關(guān)注的首要問題，成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中占據(jù)了核心地位。 而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中無效成本的控制更是控制的重點(diǎn)，無效成本無法獲得客戶的認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于浪費(fèi)的成本，嚴(yán)重影響投資收益，因此控制好項(xiàng)目的無效成本具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.無效成本控制概念的提出

    2.1無效成本控制的概念

    根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的性質(zhì)可以將其總成本分為有效成本和無效成本，即總成本等于有效成本和無效成本的總和。項(xiàng)目開發(fā)的總成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)，有效成本是指能形成有效產(chǎn)品，或能提升產(chǎn)品價(jià)值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。無效成本是指在項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品或提升價(jià)值等沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。

    無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區(qū)別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，而無效成本則完全無法獲得補(bǔ)償。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)目前無效成本占總建造成本的2％左右，按照平均建造成本2000元/m2計(jì)，達(dá)到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個(gè)角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項(xiàng)目開發(fā)的總成本，增加收益。

    2.2無效成本控制的目的與意義

    無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨(dú)提出有助于培養(yǎng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)各部門的成本意識(shí)，而以數(shù)據(jù)語言展現(xiàn)建造成本浪費(fèi)情況也能夠提高各部門對成本浪費(fèi)的警惕性。無效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、成本等各個(gè)業(yè)務(wù)口，屬于對成本各階段的動(dòng)態(tài)主動(dòng)控制。主要目的是分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考。減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。通過歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力的提高。

3.無效成本的分類與統(tǒng)計(jì)方法

    3.1無效成本的分類

    無效成本原因分析及無效成本歸口不正確將會(huì)引起動(dòng)態(tài)成本及建造成本的真實(shí)性存在偏差，所以，無效成本的歸口與分析建議由成本部門派專人負(fù)責(zé)，分月按類別編制圖表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)無效成本高于正常值時(shí)，對責(zé)任部門提出預(yù)警，及時(shí)糾偏，同時(shí)為項(xiàng)目結(jié)束后項(xiàng)目成本管理的后評(píng)估提供真實(shí)、有效的數(shù)據(jù)。

    無效成本的產(chǎn)生貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)階段，針對各開發(fā)階段進(jìn)行分析與總結(jié)，無效成本分類與歸口可分為以下幾種類別：（1）設(shè)計(jì)原因產(chǎn)生的無效成本。（2）招標(biāo)原因產(chǎn)生的無效成本。（3）施工管理原因的引起無效成本。（4）銷售原因產(chǎn)生的無效成本。（5）預(yù)結(jié)算原因引起的無效成本（6）建設(shè)方管理類失誤產(chǎn)生的無效成本。根據(jù)以往竣工項(xiàng)目的總結(jié)，對各階段易產(chǎn)生的無效成本分類如表1所示：

表1 無效成本分類

  

項(xiàng)目無效成本分類
作業(yè)環(huán)節(jié)	無效成本產(chǎn)生原因		現(xiàn)象表現(xiàn)
設(shè)計(jì)	設(shè)計(jì)失誤	對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)	拆除和重建
		設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)	后期加固與補(bǔ)強(qiáng)
		材料、施工工藝選擇不當(dāng)	資金浪費(fèi)
		各專業(yè)設(shè)計(jì)圖矛盾	引起窩工，資金浪費(fèi)
		裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀	影響銷售及資金回籠
	設(shè)計(jì)保守	沒有對保守設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化	經(jīng)濟(jì)性不合理
		設(shè)計(jì)深度不夠	引起索賠，可簽證費(fèi)用 增加
招標(biāo)	招標(biāo)策劃	標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性 不足	影響工期與質(zhì)量
	投標(biāo)單位選擇	施工單位考察失誤，投標(biāo) 競爭不充分	中途變化，總價(jià)增加
	招標(biāo)文件編制	合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo) 編制出現(xiàn)失誤	多承擔(dān)費(fèi)用
	評(píng)定標(biāo)	評(píng)標(biāo)分析失誤	中標(biāo)價(jià)格偏高
	招標(biāo)管理	施工單位圍標(biāo)、串標(biāo) 哄抬標(biāo)價(jià)	招標(biāo)費(fèi)用增加
	合同簽訂	合同簽訂滯后	引起索賠
施工	施工準(zhǔn)備	施工周期短	使用高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)設(shè)施
		施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理	延誤工期，增加成本
	施工過程	施工安排失誤	賠償與維修費(fèi)用
		工程質(zhì)量管理不善	考慮不周，費(fèi)用增加
		非關(guān)鍵線路搶工	費(fèi)效比不高
	合同執(zhí)行	拆分合同內(nèi)容未及時(shí) 簽訂補(bǔ)充合同	總成本增加，無法從 相應(yīng)單位扣回
	維修	維修工作程序不到位	維修費(fèi)用無法落實(shí)
	材料	材料替代	成本增加
銷售	銷售承諾	超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾	為承諾付出大量成本
		展示資料有誤	業(yè)主投訴引發(fā)賠償
	銷售過程	改變房屋用途	拆除與重建
		樣板房過早銷售	重復(fù)建設(shè)
		信息溝通不暢	信息失真，工作失誤
預(yù)結(jié)算	預(yù)算失誤	圖紙深度不夠，二次 設(shè)計(jì)過多	合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致 費(fèi)用增加
	結(jié)算失誤	竣工結(jié)算資料審核不認(rèn)真	結(jié)算價(jià)不符，工程款超付
建設(shè)方管理	投資	投資規(guī)劃不當(dāng)	資金成本增加
	手續(xù)	手續(xù)不全	引起行政處罰
	工程款	工程款支付不當(dāng)	引起索賠或擾亂 資金計(jì)劃

3.2無效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法

    無效成本的統(tǒng)計(jì)分析方法分為三種，一是單個(gè)合同的無效成本分析，目的是避免類似合同再發(fā)生同樣類型的無效成本。在統(tǒng)計(jì)分析時(shí)，可以制作圖表統(tǒng)計(jì)出結(jié)算總造價(jià)、簽證造價(jià)、設(shè)計(jì)變更率和工程簽證率等參數(shù)，分析結(jié)算中無效成本占總造價(jià)的百分率，明確無效成本產(chǎn)生的責(zé)任部門，產(chǎn)生的原因，浪費(fèi)的成本，歸入的成本科目等。二是月度無效成本分析，主要是制作圖表歸納月度無效成本發(fā)生情況，統(tǒng)計(jì)月度內(nèi)各個(gè)合同的無效成本進(jìn)行分析，計(jì)算無效成本的比例，分析其產(chǎn)生的原因，歸入的成本科目，提出改進(jìn)辦法等。三是項(xiàng)目無效成本分析，目的是促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本編制提供參考，主要是以整個(gè)項(xiàng)目為主體，宏觀進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，明確在整個(gè)項(xiàng)目的土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)等各成本科目中無效成本的比例，對各無效成本產(chǎn)生的原因進(jìn)行歸納總結(jié)，提出改進(jìn)意見。

    成本管理部門按以上三種分析方法對項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案。對無效成本的動(dòng)態(tài)信息作出比較,對無效成本產(chǎn)生原因進(jìn)行分析，提出工作改進(jìn)建議，各責(zé)任部門針對相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。

4.無效成本的控制方法與措施

    無效成本的產(chǎn)生貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期，并且分布于不同的部門，不同的責(zé)任主體管轄范圍內(nèi)，因此要做好無效成本的控制，必須在整個(gè)建設(shè)期的各個(gè)階段通過各個(gè)相關(guān)部門的共同努力，協(xié)同合作來完成。各個(gè)階段無效成本控制的主要方法與措施有：

    （1）推行限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確限額指標(biāo)，各部門可提前介入設(shè)計(jì)工作，多角度提出設(shè)計(jì)建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)變更。

    （2）加強(qiáng)招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制，加強(qiáng)合格供應(yīng)商的選擇與評(píng)估，加大集中采購力度，加強(qiáng)清單招標(biāo)的使用。

    （3）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率），嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度，工程量的確認(rèn)必須各方參與，報(bào)批規(guī)范，審核嚴(yán)格。

    （4）提高技術(shù)人員專業(yè)能力，提高各部門無效成本控制的意識(shí)，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發(fā)生。

    （5）加強(qiáng)部門間信息溝通，促進(jìn)各部門協(xié)同工作，降低無效成本產(chǎn)生的概率。

    （6）通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案。

    （7）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報(bào)無效成本動(dòng)態(tài)信息、做出比較，并根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。

    （8）制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。

5.結(jié)語

    綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)為了確保企業(yè)的生存與發(fā)展，必須努力降低開發(fā)項(xiàng)目的成本，才能在競爭中取得成本優(yōu)勢。無效成本概念的提出，使得企業(yè)對成本的控制更加明確化，更加有針對性，可以實(shí)現(xiàn)成本的主動(dòng)控制與事前控制。針對零收益的無效成本進(jìn)行控制，通過對無效成本的分類、分析、統(tǒng)計(jì)方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實(shí)現(xiàn)對成本的精細(xì)化控制與管理，是一種科學(xué)的成本控制方法，可以最大程度地提高企業(yè)的收益，形成企業(yè)的成本優(yōu)勢，提升企業(yè)的市場地位和核心競爭力。

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尹維維 尚雯瀟 編輯  文徑 審核)

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