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摘要：進行區住因素的修正是房地產估價方法一市場比較擊中的一項重要工作，然而造夸為止并沒有相關的法律規范針對不同類型房地產區住因素的相關概念、具體內容做詳細的說明，進而影響到估價結果的準確性，不能真實地反映估價時象的價值．...

居住房地產估價的區位因素分析

游利娟   張建坤

東南大學土木工程學院。江蘇南京210096

    目前，市場比較法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是一種比較成熟的估價方法，它以正常的市場交易價格為基礎，評估的結果能很好地反映一定時期內房地產的市場價格水平或價值，比其它評估方法更直觀、更具說服力。然而，市場比較法的關鍵和難點就在于區位因素的修正。由于房地產區位影響因素的復雜性，迄今為止也沒有相關的法律規范對區位影響因素做具體的說明，即使《房地產估價規范》也僅給出了區位因素修正的基本方法和基本準則以及區位因素的主要內容，并沒有不同類型的房地產的區位因素修正的具體指標，導致在估價實踐中，估價人員無據可依。多數估價報告所體現出來的區位因素的分析過于簡單．主觀隨意性也很強，進而影響了估價結果的準確性。本文以建設部房地產估價師與房地產經紀人學會的課題研究為背景，針對居住房地產區位因素進行了詳細的分析和說明。

1、居住房地產估價中的區位

    1.1房地產估價中的區位定義

    土地研究學者認為區位是一個綜合的概念，它不僅是地球上某一事物的空間幾何位置，還強調自然界的各種地理要素與人類經濟社會活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映；現代地理學家認為區位除了可以解釋為空間的位置外，還有放置某事物或為特定目標而標定的一個地區、范圍的含義。雖然不同的學科對區位的理解不一樣，但實質上都是人類活動在空間上的集中反映，最終表現為空間各種關系在某一范圍內的濃縮。市場比較法要求所選擇的可比實例與估價對象應該處于同一地區或同一供求范圍內的類似地區，如果沒有這樣的可比實例，那么市場比較法就不是最好的選擇，也不存在區位因素的修正了。

    綜上所述，房地產估價中的區位作為地點概念最終表現為在城市中同一地區或同一供求范圍內的類似地區房地產所占有的場所或空間位置以及與其周圍環境或與其他事物之間的相對關系的綜合體。它不同于“位置”，因為它還反映了諸多因素在空間位置上的相互聯系和相互作用，有著動態的特性。

    1.2居住區位的概念與特征

    對于居住房地產來說，人們選擇住宅最重要的就是由該位置出行的便捷程度以及居住在該位置所獲得的經濟和非經濟方面的滿足程度。

    綜上所述，居住區位就是指住宅在城市中所處的地理  至間位置和所占據的空同場所，以及該場所與周圍事物之問的關系的綜合體，即以此為基點進行工作、上學、購物、就  醫、娛樂等出行活動所需的交通成本(包括貨幣成本和時間成本)，以及該位置的自然環境、社會壞境等因素對居住者身體和心理等方面的影響。

    居住房地產的區位具有以下特征：

    1)空間性，即居住房地產占有的空間位置。

    2)唯一性：由于土地的不可移動性，而導致區位差異成為城市居住區空間差異的最突出表現。

    3)動態性：區位的地理位置是固定不變的，但是其它影響居住區位的各種因素總是處于不斷的變化過程中的。

    4)依贛性：城市空間彼此依存，每一居住空間的區位條件都受到周邊環境的影響，反過來也對周邊環境產生了影 響。

    1.3居住區位功能

    居住區位功能是指區位對居住房地產價值的影響，其主要體現在以下方面：

    1)對居住房地產價格的影響，對居民消費者來說，居住區位與住宅本身都具有居住效用。國外的研究和實踐表明，住宅區位的價值可占住房總價格的1/2。

    2)居住區位在一定程度上更直接決定了人們就業、購  物、教育、娛樂、就醫等活動的方便度，其周圍的人文歷史環境、自然環境對居住者身心也產生了重大影響。

    3)對住宅類型、規模的影響，離市中心越近，土地價格越高，土地利用的集約化程度越高，住宅多為多層、高層建  筑；而郊區的土地價格便宜，土地利用比較粗放，故多為低  層建筑和別墅。

2、居住房地產價格影響因素

    在本文中影響居住房地產價格的因素分為一般因素、個別因素和區位因素3大類。為了更全面的說明區位因素，筆者先對一般因素，個別因素作了如下界定。

    一般因素指影響一定區域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛的地區范圍內的各宗房地產的價格產生全局性的影響。它主要包括以下方面：

    1)社會因素：主要有政治安定狀況、房地產投機、城市化等。

    2)經濟因素：主要有儲蓄、消費、利率、物價、居民收人等。

    3)行政因素：主要有房地產制度、價格政策、城市規劃、交通管制等。

    4)心理因素：主要有個人欣賞趣味、講究風水、風俗習慣等。

    個別因素是指由于居住房地產自身狀況或條件的變化對其價格有所影響的因素。我們又可以把個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。其中土地的個別因素在某些情況下又可以界定為區位因素。比如當我們評價某小區中某高層或多層住宅中的某一套房產時。其土地的個別因素可以界定為區位因素。

    綜上所述，區位因素是指除了個別因素和一般因素以外的，為估價對象以外、估價對象所處相應區位以內的所有對該區居住房地產價格水平有所影響的因素。

3、居住房地產的區位因素指標

    3.1居住房地產區位因素指標構建原則

    影響房地產價格的區位因素繁多，加之區位的動態性．影響區位的因素也是發展變化的，所以不可能將所有的區位因素都囊括其中。因此筆者構建區位因素指標體系時遵循了以下原則：

    1)可操作性原則，要盡可能選擇那些可以度量或可以通過調整變為可以度量的指標，便于估價人員進行區位因素的修正。

    2)客觀性原則，目前區位因素都是靠估價人員的主觀判斷來選擇，其主觀隨意性很強，所以筆者盡量少的選取主觀性強，不確定性大的因紊。

    3)代表性原則，由于影響居住區位的因素有很多，如果一一列出，就會顯得累贅、主次不明，給報告閱讀者帶了不利，我們在綜合分折的基礎上，選取了對估價影響比較大的區位因素。

    3.2居住房地產區位因素分析

    本文中的居住房地產類型主要是指市區內的居住房地產，不包括郊區別墅類房地產。社區內的因素在評估社區內某一棟或某一套房產等情況下是應作為區位因素。而在評估整個社區的房地產等情況時，社區內的因素理當為個別因素。筆者為了更好的為居住房地產估價人員提供參考。把居住房地產社區內和社區以外的區位影響因素分開分析．即居住房地產社區內區位因素分析和居住房地產社區以外區位因素分析。

    3.2.1居住房地產社區內區位因素分析

    居住房地產社區內的區位因素是指當社區內的某一棟、某一層或某一套房地產等作為估價對象時。其估價對象以外而又是社區以內的影響評估對象價格水平的因素集合。

    1)地理位置：如果估價對象是某一層的某一套房產．那么主要是指估價對象所處樓層，朝向。

    2)基礎設施：主要是指估價對象所處社區內的給排水、電、供熱系統的情況；燃氣供應方式；通訊系統類型、網絡信號；防災安全設施類型、完善情況。

    3)公共設施：主要是指估價對象所處杜區內停車場規模，距離，收費情況。

    4)自然環境：社區內自然環境主要包括(1)水：估價對象所在社區內景觀型水流和天然水域水流的類型，數量；(2)噪聲：社區內的如來自停車設施、加壓泵、保安設施等噪聲來源，噪聲影響程度；(3)光：社區內光污染來源。光污染類型，日照時數情況；(4)綠化：社區內住宅綠化情況；(5)景觀：社區內如噴泉，雕塑．亭子及其他裝飾園藝等景觀的數量，類型；(6)地形：估價對象所在宗地的地面坡度；(7)地勢：估價對象所在宗地與相鄰地塊的高低關系。

    5)社會環境：社區內的社會環境主要包括(I)人1：3狀況：主要是指估價對象所在社區內的人口密度．居民文化程度，收入水平。鄰里關系；(2)治安環境；社區是否封閉管理．是否24 h保安制度，夜間照明情況；(3)環境衛生：社區內的環境衛生情況；(4)物業管理：社區內如室內安全報警系統、閉路監控系統、停車場智能管理系統、一卡通等智能化管理情況，物業管理人員配備情況。

    3.2.2居住房地產社區以外區位因素分析

    居住房地產社區以外的區位影響因素是估價對象以外特定區域以內的影響評估對象價格水平的因素集合。杜區以外影響區位的因素，當評估某一社區或社區內具體的某一房產時都應該作為估價對象的區位因素。

    1)地理位置：具體到某個街道，某個小區等。

    2)交通條件：是指居住區與外部聯系的便利程度，主要包括(1)公交便捷度：主要是指公共汽車、地鐵、輕軌系統的運營頻率，各站點客流量情況，早晚班時問。與估價對象的距離及公共汽車系統附近公交站點數量；出租車系統的乘坐方便程度；(2)城市道路通達度：估價對象臨近道路的類型及其機動車車道數，估價對象與主要道路的距離．主要道路路面物理狀況，周邊道路路同分布密度情況；(3)對外交通便利度：汽車站、火車站、機場、國道、高速公路等系統的到達方便度，與估價對象的距離，對外通往線路情況；(4)地塊通達性：估價對象所在地塊人口，出口的數量，通行能力，擁擠程度。

    3)公共設施：其主要包括(1)教育設施：主要是指估價對象所處社區周邊大學、中小學、幼兒園、托兒所等設施的類型，規模，數量，距離；(2)文化娛樂設施：社區周邊圖書館、博物館、藝術館、展覽館、影劇院、娛樂場、公共廣場、游樂場等設施類型，規模，距離，使用成本及其它情況；(3)體育設施：體育館、健身房、各類運動場(足球場，籃球場，排球場，高爾夫球場)等設施類型，規模，距離，使用成本及其它情況；(4)醫療機構：社區周邊醫院，藥店等機構類型。等級。距離；(5)社區周邊與居住房地產相關的如房管局等相關行政管理機構的部門類型，級別距離等情況。

    4)自然環境：主要是指估價對象所處社區周邊空氣的清潔度，污染狀況；社區周邊景觀型水流和天然水域、自然河流、湖泊等景點情況；社區周邊的如來自交通，集貿市場。文化娛樂場所等噪聲來源，噪聲影響程度；社區周邊光污染來源，影響程度；社區周邊公園、自然保護區等景點數量，規摸，類型，收費情況。

    5)社會環境：主要是指估價對象所在社區周邊的治安環境情況；估價對象所在社區周邊的衛生清潔情況。

    6)商業服務業繁華程度：其主要包括(1)商業中心等綴：主要是指估價對象所在的商業中心的等級。其分為4個等級：市級商業中心，為全市的商業中心；區級商業中心。為某個區域范圍內的服務中心；小區級商業中心．主要為某個居民小區服務的商業中心；街區級中心，主要為某個街區服務的商業中心；(2)金融機構聚集度：社區周邊銀行的類型．數量，與估價對象的距離，周邊24h自助式服務點數量：(3)商業服務業功能：社區周邊如各類商場、超市、商業步行街、集貿市場、零售便利店、理發店、快餐店、飯店等的類型．與估價對象的距離。

    基于以上分析，在構建居住房地產區位因素時，根據房地產區位理論和影響房地產價格因素，以內外因相結合的辨證思維方式為指導，本文將居住房地產區位因素分為7大類(一級指標)，各一級因素下面又分l5小類(二級指標)，某些二級指標下面又分子因素(三級指標。具體指標體系如圖l所示。

4、結論

    居住房地產區位因素指標體系的構建是為了規范．統一估價人員在進行區位因素修正時對區位因素的選擇，克服主觀隨意性等市場比較法實際運用中存在的問題。本文旨在促進房地產估價行業的發展。也促進了相關法律規范的不斷完善。

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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