王琳

（西安財經(jīng)學院   陜西 西安 710061）

    在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要實現(xiàn)利潤最大化就必須有效地控制進度和減少投資，工程進度控制的重要性對房地產(chǎn)公司來說就不言而喻了。有效的施工前期進度控制不僅能減少房地產(chǎn)公司的投資，保證施工有條不紊的進行，還能增加房地產(chǎn)公司的美譽度。房地產(chǎn)公司出于資金安排和銷售等方面的需要，項目開工后，一般不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。特別是在廣東興起的精裝修房更是要求各工序環(huán)環(huán)相扣，緊密銜接，這就對施工前期工程進度控制水平提出了新的要求。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的施工前期工程進度控制仍然延用以前的進度控制思想，施工往往是前松后緊。為保證開盤時間和交房時間，房地產(chǎn)公司就必須大幅度追加后期投資，造成總投資的增加，達不到利潤最大化的效果，有的工程項目甚至會因為趕工而出現(xiàn)質(zhì)量問題。這就不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)項目達不到預期的效果，還大幅度降低房地產(chǎn)公司的美譽度，無論是對公司的有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)都造成了損失。本文通過對廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓項目施工前期進度控制的研究分析，指出其在施工前期進度控制中的不足，指出注意事項和避免出現(xiàn)類似情況的方法，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的施工前期工程進度控制水平提供參考性建議。

 

    一般來說，工程項目實現(xiàn)利潤最大化，是企業(yè)追求的目標。為實現(xiàn)利潤最大化，企業(yè)一般會先選擇壓縮工期，減少投資成本，但是在實施過程中由于成本投入的減少常常會導致施工現(xiàn)場秩序混亂，施工安排不合理，結(jié)果往往會導致工期的拖延，影響進度。在項目前期沒有合理制定計劃，沒有嚴格會審圖紙，天氣的影響也都是影響工程進度的主要因素。另外管理者對項目制定的事前、事中、事后三個階段的工程進度控制不夠科學，管理者的管理能力，施工技術(shù)及施工工藝的先進程度，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息溝通，施工單位勞動力，材料供應商的材料供應能力，施工現(xiàn)場的機械配置，施工單位的資金等也對工程進度有影響。

 

    (一)事前沒有合理制定計劃

    在工程項目的總目標確定后，通過計劃可以分析研究總目標能否實現(xiàn)，總目標確定的費用、工期、功能要求能否得到保證、是否平衡。計劃是總目標實施的指南和實施控制的依據(jù)，計劃制定得合理則進度控制成功了一半，計劃制定得不合理則進度控制的風險則增大了三倍。就目前的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，計劃制定沒有受到很好的重視，計劃的制定非常粗略，要么就走過場，以交差的態(tài)度敷衍了事，造成以后的工作混亂。在廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓這個項目中，公司計劃制定過程是領(lǐng)導層制定開發(fā)計劃，確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時間，然后由副總經(jīng)理召開項目協(xié)調(diào)會，確定各部門工作的總體時間要求。顯然，這樣的計劃在實際中是得不到有效實施的，因為它的制定沒有結(jié)合工程項目本身的情況和公司的實際情況，計劃的制定是領(lǐng)導個人的意志，沒有經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的人員進行可行性論證，計劃的可執(zhí)行性得不到保證。而且在項目的實施過程中，各部門之間相互推卸責任，扯皮的現(xiàn)象也非常嚴重,最終影響到了工程的進度。

 

    （二）圖紙設計不到位

    設計院中設計人員的水平參差不齊，甲方對設計工期要求普遍比較緊等都使得設計院提供的施工圖細化程度不夠，錯誤、失誤較多。現(xiàn)實中有很多房地產(chǎn)公司不注重圖紙的會審，圖紙會審只走過場，或者為了節(jié)約費用找些低資質(zhì)的審圖公司進行審圖，在項目圖紙會審中把關(guān)不嚴格，導致了設計問題推后到后續(xù)施工階段暴露，增大設計變更、簽證量，延誤工期。設計變更則使得工程無法按原計劃實施，會對工程進度造成影響，設計變更發(fā)生后所制定的計劃不夠合理也影響到進度。在匯景新城Ｃ６棟公寓項目中，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了省錢，沒有重視審圖這個環(huán)節(jié)，導致施工過程中出現(xiàn)了大量的設計變更和簽證，不但使得投資大幅度增加，還對工程進度造成了影響。

 

    （三）天氣的影響

    房地產(chǎn)開發(fā)項目很多都是室外作業(yè)，天氣對工程的進度影響也很大。有很多房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開工日期時很不注意這點，經(jīng)常會將開工日期選擇在雨季，這對工程進度的影響也很大。民用建筑工程的施工工期通常都在三百天左右，如果開工日期選在雨季，則基礎(chǔ)施工會在雨季，對進度造成影響。經(jīng)過三百多天的建筑物施工后，室外管網(wǎng)的施工又落到了雨季，進度又會再次受到影響。廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓的開發(fā)商在做計劃時忽略了項目所在地處于華南地區(qū)，是個雨水較多的地區(qū)，常由于暴雨或臺風的到來影響到施工現(xiàn)場的正常秩序，造成工期的延遲進而影響到工程項目的進度。

 

    （四）其它因素的影響

    除了上述的三個主要原因外，在對廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓在工期控制的研究中還發(fā)現(xiàn)：施工單位勞動力、材料供應商的材料供應能力和施工現(xiàn)場的機械配置滿足不了施工要求，管理者的管理水平不高，施工技術(shù)及施工工藝落后，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息不對稱，施工單位的資金不足等也對工程進度造成了影響。

 

    要做好施工前期進度控制具體來說，應該從以下幾個方面這著手：

 

    （一）合理經(jīng)濟的編制施工進度計劃

    1、合理經(jīng)濟的編制施工進度計劃，首先要掌握施工進度計劃編制的依據(jù)和項目的背景。如果是根據(jù)項目前期簽訂的合同或協(xié)議對項目的工期要求實施項目，那么就結(jié)合項目的特點，合理的安排各個工序在項目實施中的時間位置。如果要提前合同工期，那么就要施工企業(yè)的成本預算，也就是說在調(diào)整以后的進度安排下施工企業(yè)是不是要增加很多成本，有沒有合理的經(jīng)濟回報，如果對施工企業(yè)的投入比較大，而工期一定要壓縮，那就應該考慮合理的補貼施工企業(yè)。

 

    2、合理經(jīng)濟的編制施工進度計劃，還應該考慮資源和工作面的合理搭配。要抓住工程進度的關(guān)鍵線路，合理有序地安排勞動力、材料和機械設備調(diào)配，盡量避免出現(xiàn)時而窩工，時而又“開夜車”的不科學安排。

 

    3、合理經(jīng)濟的編制施工進度計劃，進度計劃的表達形式也是相當重要的，因為“橫道圖”和“網(wǎng)絡計劃”都有各自的特色。“橫道圖”可以更好的體現(xiàn)同時在進行的工序情況和同一時期勞動力的密集狀況；“網(wǎng)絡計劃”則更能反映各個工序之間的先后關(guān)系和重要性對比。所以，只有結(jié)合兩種進度計劃的優(yōu)點才可以在勞動力安排和工序先后安排之間作出合理的選擇，在經(jīng)濟合理和工期緊湊的優(yōu)質(zhì)進度計劃。

 

    4、合理經(jīng)濟的編制施工進度計劃，總進度計劃必須細化到月、旬或者周進度計劃。總進度計劃是在施工前，建設者對項目的進度期望，在實際操作中可能會遇到這樣那樣的問題影響進度，我們必須在施工進行的過程中，把總進度計劃一步一步細化到月、旬或者周進度計劃，然后用這個細化的進度計劃去指導現(xiàn)場的施工。細化的進度計劃由于某些原因跟總進度計劃有出入，必須及時調(diào)整總進度計劃。

 

    （二）主動介入圖紙設計并嚴格會審圖紙

    初步設計完成并經(jīng)有關(guān)部門的審批后，馬上要進入施工圖設計。在這個階段里，業(yè)主也應該扮演主角，雖然這個階段設計的工作量很大，但是大部分是死板的機械計算。大量的建筑專業(yè)有關(guān)的建材選用還是應該由業(yè)主來確定，而不是由設計馬上選定進入施工圖，這樣的作法，到了施工階段業(yè)主會由于多種原因?qū)υO計選用的建材進行不斷的修改，小的修改只要改了建材就可以，大的甚至會影響到結(jié)構(gòu)的計算，導致設計大量修改。所以在設計階段業(yè)主就要積極的參與進來，主動的去控制設計進度。我認為最好先有設計羅列出整個項目要使用的主要材料的清單（包括使用部位），并從設計的角度出發(fā)提出建材的選用的要求和建議。然后由業(yè)主根據(jù)項目特點和市場狀況，來確定主要建材的選用，這樣就既可以避免開工后對設計選材的修改導致的工期延誤，也可以給業(yè)主更多的時間去考察選用的建材。

    

    施工圖的審查也是很重要的工作，施工圖審查是對整套施工圖紙各個專業(yè)全面地、系統(tǒng)地校對，并不是只為了一張《施工圖審查合格書》而已。因此，在選用施工圖審查單位時，一定要選用各個專業(yè)人員配備齊全，技術(shù)力量雄厚的單位。以便可以讓施工圖紙的問題盡量的少，或者說盡量早地發(fā)現(xiàn)問題的存在。

 

    （三）充分考慮天氣的影響

    除了做到以上兩點，還應該充分考慮天氣對工程進度的影響。比如，在南方4、5月份是梅雨季節(jié)，在這個季節(jié)應盡量避免過密的安排外墻粉刷以及涂料等受天氣影響很大的工序，如果真的避不開，就只能安排的松一些。在沿海地區(qū)還應該注意在暴雨或臺風來臨前做好準備措施，避免施工現(xiàn)場混亂，減少損失。

 

    （四）根據(jù)實際情況及時調(diào)整施工中的計劃

    當在檢查中發(fā)現(xiàn)施工單位勞動力、材料供應商的材料供應能力和施工現(xiàn)場的機械配置滿足不了施工要求，管理者的管理水平不高，施工技術(shù)及施工工藝落后，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息不對稱，施工單位的資金不足時，可采取以下措施來解決：

    1、延長每天的施工時間。

    2、增加勞動力和施工機械的數(shù)量。

    3、通過獎勵等措施提高勞動生產(chǎn)率。

    4、更換管理人員。

    5、督促施工單位積極進行技術(shù)改革，引進新工藝、新技術(shù)。

    6、業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間積極進行溝通。

    7、盡可能減少施工單位的墊資，及時支付材差。

    

    一般情況下，以上原因引起的進度偏差較容易發(fā)現(xiàn)和解決，若及時解決對整個工程進度的影響也小，對此類進度偏差可對工程進度計劃和勞動力計劃、材料計劃、機械進場計劃等進行局部調(diào)整，通過努力糾正偏差，以后的工作仍可按原計劃執(zhí)行。

 

    本文以廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓項目為例，指出現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)在施工前期工程進度控制中普遍存在的三個問題，并針對這三個問題分別指出注意事項和避免出現(xiàn)類似情況的方法，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的施工前期工程進度控制水平提供參考性建議。

    

    另外，本論文闡述的僅為個人觀點，由于個人知識水平有限，在論證過程中難免存在不足，有些認識也難免出現(xiàn)不到位的情況。由于本文的觀點未經(jīng)過實踐檢驗，因此有些方法也未必真的有效可行，還需要更多的實踐檢驗，在實踐中不斷完善、進步。

 

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