劉建黨

（西安市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 西安 710000）

 

    建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一幢建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來(lái)的。我國(guó)改革開放以來(lái)，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容之一。

 

    建筑物區(qū)分所有權(quán)是近代各國(guó)物權(quán)法上一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也是我國(guó)《物權(quán)法》確定的一個(gè)新生物權(quán)類型。作為一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，使得它不同于傳統(tǒng)概念上的所有權(quán)。因此，其相關(guān)的登記制度的建立和完善，對(duì)于保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，減少社會(huì)矛盾，降低經(jīng)濟(jì)體活動(dòng)運(yùn)行成本，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的健康、有序發(fā)展，都有著十分重要的作用和意義。

 

    20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)城市土地利用開始向立體化方向發(fā)展，越來(lái)越多的建筑拔地而起。各式各樣的建筑在緩解城鎮(zhèn)居民居住條件緊張的同時(shí)，也產(chǎn)生了一系列新型的民事法律問(wèn)題——建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問(wèn)題。在《物權(quán)法》頒布以前，我國(guó)立法并沒(méi)有明確的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，只是在1995年1月發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和1995年12月18日國(guó)家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有相關(guān)規(guī)定，而這些規(guī)定目前無(wú)法充分調(diào)解實(shí)踐中基于“建筑物區(qū)分所有”而產(chǎn)生的民事法律關(guān)系。

 

    第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上決議通過(guò)的《物權(quán)法》，2007年10月1日正式實(shí)施，使得建筑物區(qū)分所有權(quán)在我國(guó)得以正式和全面確立,體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度在我國(guó)立法上的極大進(jìn)步。進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記，是貫徹《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的需要，也是履行登記職責(zé)，明晰權(quán)利義務(wù)，定紛止?fàn)帲瑯?gòu)建和諧社會(huì)的要求。

 

    西方發(fā)達(dá)國(guó)家在兩次世界大戰(zhàn)之后，已經(jīng)開始了建筑物區(qū)分所有權(quán)方面法律法規(guī)的研究，而我國(guó)對(duì)此問(wèn)題的研究則始于改革開放，至今僅三十年，同時(shí)由于種種原因，使我國(guó)直到近幾年才真正開始對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行深入研究。因此，起步晚，缺乏深刻認(rèn)識(shí)，是我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)研究的一個(gè)現(xiàn)狀。

 

    在《物權(quán)法》頒布以前，我國(guó)立法并沒(méi)有明確規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，只是在《土地登記規(guī)則》等行政法規(guī)中有一些相關(guān)規(guī)定，2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)各類物權(quán)做了系統(tǒng)詳細(xì)的說(shuō)明，但是對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定只有十四條，具體到理論和實(shí)務(wù)中的權(quán)利界定只有七條，依然未能解決建筑物區(qū)分所有權(quán)中專有部分與共有部分界定模糊，權(quán)屬不明確等問(wèn)題，并且對(duì)實(shí)際操作過(guò)程中容易產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題也未能提出具體的解決方法。有待出臺(tái)專項(xiàng)法規(guī)或規(guī)章予以補(bǔ)充完善。

 

    現(xiàn)行《房屋登記辦法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記問(wèn)題的論述比較原則，而各地對(duì)政策法規(guī)理解角度各異，在實(shí)際工作中所面對(duì)歷史條件、社會(huì)環(huán)境條件各不相同，如歷史沿襲的登記方式，以及銷售計(jì)價(jià)習(xí)慣、物業(yè)管理、稅費(fèi)征收、統(tǒng)計(jì)調(diào)查口徑要求等各有特點(diǎn)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)各地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)，或者說(shuō)整個(gè)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度與方式進(jìn)行調(diào)整或變革的基本思路缺乏統(tǒng)一和明確的認(rèn)識(shí)，這對(duì)合理處理發(fā)生在建筑物區(qū)分所有權(quán)登記上的糾紛極其不利。

 

    《物權(quán)法》第七十條對(duì)專有權(quán)已有明確闡述，但對(duì)于專有權(quán)的客體，即專有部分的范圍，《物權(quán)法》及相關(guān)政策法規(guī)中并未明確規(guī)定，這不利于保障權(quán)利人專有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

 

    關(guān)于專有部分范圍的確定，在學(xué)術(shù)屆存在四種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)：空間說(shuō)認(rèn)為，專有部分系由墻壁、地板、天花板所圍成的空間，至于墻壁、地板與天花板則屬于共有部分。第二種觀點(diǎn)：壁心說(shuō)認(rèn)為，專有部分系到達(dá)墻壁、地板或天花板等境界部分厚度的中心線。第三種觀點(diǎn)：墻面說(shuō)認(rèn)為，專有部分包含墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分。第四種觀點(diǎn)：內(nèi)外雙重說(shuō)認(rèn)為，在區(qū)分所有人相互間對(duì)建筑物維持管理關(guān)系上，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分；在諸如買賣、保險(xiǎn)、稅金等外部關(guān)系上，專有部分到達(dá)墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。這四種觀點(diǎn)主要分歧在于：究竟應(yīng)當(dāng)將墻壁視為專有部分還是共有部分，或者將墻壁分成兩半，而成為不同的專有部分，并沒(méi)有得到明確的答案。

 

    《物權(quán)法》第七十三條將建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、物業(yè)管理用房等認(rèn)定為建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)對(duì)象。但是在實(shí)際情況中，某些權(quán)利人的共有權(quán)難以得到保證。例如單幢樓外墻面，部分開發(fā)方在跟業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同中約定開發(fā)方具有單幢樓外墻面的使用權(quán)，出租進(jìn)行廣告等活動(dòng)，這在一定程度上侵犯了業(yè)主的共有權(quán)。

 

    在立法過(guò)程中，不少部門、專家認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。

 

    （1）對(duì)堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，規(guī)范有中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序具有重要的政治意義

    隨著我國(guó)住宅商品化體制改革逐步深入，建立和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，是適應(yīng)各種新情況，滿足社會(huì)發(fā)展的需要。建立起新的物權(quán)觀念，借鑒外國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn)，完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，有助于順應(yīng)世界潮流，滿足現(xiàn)代化社會(huì)生活的需要，有利于妥善處理和有效調(diào)節(jié)我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制。

 

    （2）對(duì)切實(shí)維護(hù)廣大人民群眾利益具有重大的現(xiàn)實(shí)意義

    我國(guó)城市發(fā)展突飛猛進(jìn)，相應(yīng)帶來(lái)城市人口增多、住宅緊張的危機(jī)，建筑物空間化、立體化成為解決這一危機(jī)的重要途徑。妥善處理由此所產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題，是新時(shí)期城市居民維護(hù)個(gè)人權(quán)利的保證。通過(guò)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的研究，促進(jìn)相關(guān)政策法規(guī)的進(jìn)一步完善，才能更好的維護(hù)廣大人民群眾的切身利益。

 

    （3）對(duì)完善我國(guó)立法制度乃至整個(gè)法律體系具有重要的法律意義

    《物權(quán)法》已經(jīng)公布并實(shí)施，其中對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的認(rèn)識(shí)也達(dá)到了一定深度。以此為契機(jī)，理性認(rèn)識(shí)和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度，對(duì)化解我國(guó)現(xiàn)存的因建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛所產(chǎn)生的各種矛盾，促進(jìn)我國(guó)民法制度的健全，具有積極的意義。

 

[1] 陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M] .法律出版社，1995： 105-107.

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[4] 李昊，常鵬翱，葉金強(qiáng)，高潤(rùn)恒著。不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)[M].北京大學(xué)出版社，2005年版

[5] 梁慧星主編.中國(guó)物權(quán)法研究（上,下）[M].法律出版社，1998年版

[6] 馮雨春編. 中華人民共和國(guó)物權(quán)法案例應(yīng)用版[M].中國(guó)法制出版社，2009版

[7] 薛云華主編.房地產(chǎn)物權(quán)常見問(wèn)題專家解答[M].中國(guó)法制出版社，2008年版

[8] 楊立新. 共有權(quán)研究[M]. 高等教育出版社，2003年版

 

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)